Коммунальная квартира

Прообразы коммунальных квартир как типа жилья, в котором проживают несколько семей, появились в начале XVIII века. Владельцы квартир разгораживали помещение на несколько «углов» (часто проходных) и сдавали в поднаём. Квартиры состояли из трёх — шести комнат, с одной общей кухней (туалет — один на лестничной площадке или вообще на улице), в них проживало по 3—6 семей. С начала XIX века, в эпоху наступившей промышленной революции в Западной Европе, а затем и в России наблюдаются случаи коллективного найма жилья группами людей, связанных личным знакомством, вытекающим из общности занятий и профессии. Эту практику в России 1860-х годов отразил Н. Г. Чернышевский, описавший в романе «Что делать?» «коммуну-общежитие», которую создали несколько молодых людей в совместно арендованной ими квартире из нескольких комнат. Среди людей творческих профессий — особенно молодых художников и скульпторов, приехавших на обучение в Академию художеств, училища и прочих — совместная аренда квартир была обычной практикой.

Однако такие варианты совместного найма, при котором жильцы коммунально заселённой жилплощади были бы также связаны общими интересами, были в России до 1917 года исключением на фоне повальной практики аренды «углов» в промышленных центрах. При этом, если относительно более высокооплачиваемые рабочие и конторщики могли арендовать углы в квартирах многоэтажных доходных домов упрощённого типа на периферии города, то основная масса грузчиков, каталей, ломовиков, извозчиков, землекопов и так далее довольствовалась для этих целей многокомнатными деревянными бараками на рабочих окраинах и в слободах.

В результате в Петрограде в 1915 году в каждой квартире города, от центра до окраин, проживало в среднем 8,7 человека[1], то есть коммунальными было большинство квартир на рабочих окраинах столицы России и её главного промышленного центра.

После революций (переворотов) 1917 года вошёл в обиход термин «коммунальная квартира», но не само явление коммунального заселения, принцип которого был распространен ещё в Российской империи. После прихода к власти большевиков на повестку дня встал «квартирный вопрос». Развёрнутое представление о сущности этой проблемы и путях её решения в начале XX века даёт статья «Квартирный вопрос» А. Е. Яновского в Энциклопедическом словаре Брокгауза и Ефрона[2].

В первые годы Советской власти было проведено так называемое «уплотнение». Основанием для этого стал декрет Президиума ВЦИК от 20 августа 1918 года «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах». С упразднением права частной собственности на жильё жилые дома перешли в государственную собственность и в распоряжение органов местной власти. При этом в ряде городов муниципализация была проведена ещё раньше. Так, в Москве согласно постановлениям Моссовета «о городских недвижимостях» от 30 ноября, 12 декабря 1917 года и 26 января 1918 года отменялось право частной собственности на дома, если их стоимость была не менее 20 тысяч рублей или если чистый годовой доход с найма превышал 750 рублей.

В Москве постановление Моссовета от 12 июля 1918 года «О распределении жилых помещений в г. Москве» определило базовую норму заселения при уплотнении из расчёта 1 комнаты на 1 взрослого человека. Этим критерием норма не исчерпывалась; аналогичный норматив, установленный Петросоветом, гласил

§ 2. … относится к квартирам, заселённым согласно норме уплотнения квартир, то есть по одной комнате на каждого взрослого человека, одной комнате на двух детей и одной комнате для профессиональных занятий.

— Весь Петроград за 1923 год. Отдел X. Наиболее необходимые населению сведения правового характера. — С. 301.

Вопрос уплотнений В. И. Ленин затронул ещё накануне Октябрьской революции в статье «Удержат ли большевики государственную власть?», написанной в конце сентября и законченной в начале октября 1917 года. Таким образом, часто цитируемый её отрывок

— "Вы потеснитесь, граждане, в двух комнатах на эту зиму, а две комнаты приготовьте для поселения в них двух семей из подвала. На время, пока мы при помощи инженеров (вы, кажется, инженер?) не построим хороших квартир для всех, вам обязательно потесниться. Ваш телефон будет служить на 10 семей. Это сэкономит часов 100 работы, беготни по лавчонкам и т. п. Затем в вашей семье двое незанятых полурабочих, способных выполнить лёгкий труд: гражданка 55 лет и гражданин 14 лет. Они будут дежурить ежедневно по 3 часа, чтобы наблюдать за правильным распределением продуктов для 10 семей и вести необходимые для этого записи[3].

являлся, на момент написания, гипотетическим видением и воображаемой ситуацией, а не наблюдением за практикой уплотнения. Принципиально важным в этой работе Ленина является соотнесение предстоящих уплотнений и даже выселений с прецедентной практикой решения квартирных вопросов при «социальном государстве» капитализма:

Государству надо выселить из квартиры принудительно определённую семью и поселить другую. Это делает сплошь да рядом капиталистическое государство, это будет делать и наше, пролетарское или социалистическое государство.

Капиталистическое государство выселяет семью рабочих, потерявшую работника и не внесшую платы. Является судебный пристав, полицейский или милицейский, целый взвод их. В рабочем квартале, чтобы произвести выселение, нужен отряд казаков. Почему? Потому что пристав и «милицейский» отказываются идти без военной охраны очень большой силы. Они знают, что сцена выселения вызывает такую бешеную злобу во всем окрестном населении, в тысячах и тысячах доведённых почти до отчаяния людей, такую ненависть к капиталистам и к капиталистическому государству, что пристава и взвод милицейских могут ежеминутно разорвать в клочки. Нужны большие военные силы, надо привести в большой город несколько полков непременно из какой-нибудь далекой окраины, чтобы солдатам была чужда жизнь городской бедноты, чтобы солдат не могли «заразить» социализмом[3].

В Советской России создание коммун и коммунальных квартир часто носило добровольно-принудительный характер[4]

Жилой фонд в Петрограде делился на равные отрезки площади — 20 квадратных аршин (10 м²) на взрослого и ребёнка до двух лет и 10 квадратных аршин (5 м²) на ребёнка от двух до двенадцати лет[5]. С 1924 года норма составляла 16 квадратных аршин (8 м²) вне зависимости от возраста проживающих[6]. Если площадь превышала норму, то в квартиру подселяли новых жильцов.

Так, к апрелю 1919 года Центральная жилищная комиссия Петрограда вселила около 36 000 рабочих и членов их семей в новые квартиры[7]. В некоторых случаях рабочие отказывались вселяться в новые квартиры. Причинами этого были: экономические соображения (расходы на отопление больших квартир), психологический дискомфорт в общении с представителями других социальных кругов, удалённость от места работы, невозможность содержать подсобное хозяйство в центре города (огород, разведение птицы и скота).

Результатом этой политики было увеличение количества населения проживающих в квартирах. В 1922 году по сравнению с 1908 годом среди одиноких рабочих доля живших в отдельной комнате увеличилась с 29 % до 67 %, занимавших более одной комнаты или квартиру — с 1 % до 10 %. Среди семейных рабочих доля имевших свыше одной комнаты или квартиру увеличилась с 28 % до 64 %, имевших одну комнату — с 17 % до 33 %. В 1908 году 52 % рабочих семей имели менее одной комнаты, тогда как в 1922 году таких семей уже не было зарегистрировано[8].

В послереволюционном Петрограде к узлу проблем «квартирного вопроса» добавился факт физического сокращения жилого фонда на окраинах: в 1918—1919 году из-за разрухи многие деревянные дома барачного типа на окраинах были сломаны на дрова. В результате к 1920 году общее количество квартир в Петрограде сократилось на 8,4 %[1]. Правда, кризиса перенаселения это не вызвало, так как в те же годы депопуляция Петрограда шла опережающими темпами, и на слом шло очевидно пустое жильё. В 1920 году квартирная перепись выявила в Петрограде 55 тыс. 139 пустующих квартир — примерно одна пятая от общего числа около 250 тысяч[1]. Таким образом, масштабы последующих уплотнений в центре Петрограда по ходу возобновления притока рабочей силы в середине 1920-х годов не должны преувеличиваться. Если в 1918 году из-за депопуляции рабочих окраин средняя населённость одной квартиры в Петрограде упала до 5 чел. по сравнению с 8,7 чел. в 1918 году, то к 1920 году этот показатель достиг уровня 2,8 человека на квартиру, в том числе благодаря разуплотнениям бараков и доходных домов на окраинах с одновременным коммунальным заселением пустующих квартир в центре.

По Конституции СССР 1924—1936 гг. многие бывшие владельцы домов/квартир были лишены избирательных и многих других прав. Такие люди получили название лишенцев. В 1920-х — 1930-х годах проводилось выселение лишенцев из квартир муниципального фонда. Таким образом, многие бывшие владельцы квартир были лишены даже тех комнат, которые у них оставались после уплотнений, и были вообще выселены из когда-то принадлежавших им квартир и домов[9][10].

Отсутствие платы за жильё привело к тому, что органы власти стали испытывать нехватку средств на содержание жилого фонда. В период НЭПа частично были восстановлены аренда и частная собственность на жильё, были учреждены жилищные кооперативы. Владельцы квартир проживали в одной или нескольких комнатах, а остальные могли сдавать в аренду, подбирая жильцов по принципу личной симпатии. Была установлена ставка квартплаты для разных категорий жильцов. По этой ставке владелец квартиры вносил плату в домоуправление, разница между арендной платой и ставкой составляла его доход.

Дома, которые не арендовались и остались в распоряжении местных органов власти (коммунотделов), стали называться «коммунальными».

С 1929 года институт квартирохозяев отменяется и все квартиры становятся коммунальными. Приток сельского населения в города, вызванный индустриализацией, способствует образованию новых коммунальных квартир и новым уплотнениям. Так, санитарная норма в Ленинграде сократилась с 13,5 квадратных метров в 1926 году до 9 квадратных метров в 1931 году.

В 1937 году упраздняются жилищные товарищества, распоряжавшиеся около 90 % жилищного фонда, который переходит в распоряжение местных советов.

С середины 1950-х годов политическое руководство СССР начало проводить новую жилищную политику, направленную на массовое строительство отдельных квартир. Согласно постановлению ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 3 июля 1957 года «О развитии жилищного строительства в СССР», был взят курс на посемейное заселение благоустроенных квартир, что подкреплялось такими идеологическими и научными пунктами:

• коммунальная квартира не являлась проектом советской власти, а была вынужденной мерой для экономии средств во время индустриализации;
• заселение в одну квартиру нескольких семей уже не может кардинально повысить уровень жизни этих семей;
• коммунальные квартиры — экономически невыгодный тип жилья, не удовлетворяющий современным требованиям;
• проблема коммунальных квартир может быть решена посредством массового строительства с использованием новых технологий, а также совершенствованием жилищного законодательства, позволявшего бы семье улучшением жилищных условий добиться проживания в отдельной квартире (осуществлено частично[11][12]).

Была создана соответствующая производственная база и инфраструктура: домостроительные комбинаты, заводы ЖБИ и так далее. Это позволило ежегодно вводить 110 млн квадратных метров жилья[13]. Первые домостроительные комбинаты были созданы в 1959 году в системе Главленинградстроя, в 1962 году организованы в Москве и в других городах. В частности, за период 1966—1970 годов в Ленинграде 942 тысячи человек получили жилую площадь, причём 809 тысяч вселились в новые дома и 133 тысячи получили площадь в старых домах. Однако, при заселении новых квартир нередко применялся принцип «подселенца» (один сосед к каждой семье). К середине 1980-х годов число коммунальных квартир в центральных районах Ленинграда составляло 40 % от их общего числа. [источник?]

Кроме того, до середины 1980-х годов существовала система служебной (ведомственной) площади, что затрудняло расселение коммунальных квартир.

С начала 1990-х годов вместе с возвратом к рыночной экономике и приватизацией жилого фонда в крупных городах начался процесс расселения коммунальных квартир.

Расселением коммунальных квартир начали заниматься риелторы. Пик расселения в Санкт-Петербурге пришёлся на 1993 год. По состоянию на 1996 год, в Санкт-Петербурге было 200 025 коммунальных квартир, что составляло 14 % от общего количества жилья. В них проживало 587 099 человек.

По данным Жилищного комитета Санкт-Петербурга на 2011 год, в 105 000 коммуналках жило около 660 000 человек. Город остаётся «коммунальной столицей» СНГ.

17 октября 2007 года в Санкт-Петербурге Законодательным собранием города утверждена целевая программа Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге»[14].

В соответствии с Программой предусмотрен комплексный подход к расселению коммунальных квартир с использованием различных способов государственного содействия в улучшении жилищных условий граждан.

Содействие в улучшении жилищных условий в рамках Программы оказывается гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий.

В соответствии с пунктом 4 Программы осуществляются следующие основные мероприятия по расселению коммунальных квартир и оказанию содействия гражданам:

1) предоставление гражданам — участникам Программы, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилых помещений по договорам социального найма вне очереди;

2) перераспределение жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах и жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга;

3) предоставление гражданам — участникам Программы за счет средств бюджета Санкт-Петербурга мер социальной поддержки в виде социальных выплат для приобретения или строительства жилых помещений;

4) первоочередное оказание гражданам — участникам Программы видов государственного содействия, предусмотренных целевыми программами Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», «Молодёжи — доступное жильё», «Жильё работникам бюджетной сферы» на условиях, определенных указанными целевыми программами Санкт-Петербурга;

5) передача гражданам — участникам Программы по договорам купли-продажи освободившихся жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах на условиях и в порядке, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации и Законом Санкт-Петербурга от 5 апреля 2006 года № 169-27 «О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга», с применением понижающего коэффициента к рыночной стоимости;

6) привлечение к расселению коммунальных квартир юридических (физических) лиц — участников Программы;

7) предоставление гражданам — участникам Программы, проживающим в коммунальных квартирах, свободных жилых помещений коммерческого использования в данных коммунальных квартирах по договору найма на условиях и в порядке, которые установлены Законом Санкт-Петербурга от 28 марта 2007 года N 125-27 «О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга».

Указанные мероприятия осуществляются администрациями районов города, Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, ГБУ «Горжилобмен» и АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья».

При этом на начало действия программы количество коммунальных квартир в Петербурге составляло 116 647. За минувшие годы с учетом всех механизмов содействия улучшены жилищные условия 89 659 семей, расселено 39 989 коммунальных квартир. По состоянию на первое июля 2017 года количество коммунальных квартир в городе на Неве составляет 76 658 квартир, в которых проживают 245 тыс. семей, из них 87 тыс. состоят на жилищном учете.