Титул Торренса

Титул Торренса (также титульная система Торренса) — это система регистрации прав на недвижимое имущество, при котором запись в государственном реестре недвижимости гарантирует бенефициару безусловное право собственности на объект недвижимости и предоставляет материальные гарантии государства по корректному ведению этого реестра. Передача права собственности производится путём регистрации изменений в записях реестра на основании волеизъявления собственника, а не документов о совершённых сделках[1]. Разработка титула Робертом Торренсом в 1857 году преследовала цели повысить достоверность сведений в государственном реестре недвижимости, уменьшить трансакционные издержки при сделках с землёй и недвижимостью и создать максимально полную гарантию права собственности на недвижимость. Титул Торренса получил широкое распространение в странах общего права, особенно в странах Британского содружества. Полным аналогом титула Торренса в странах романо-германского права можно считать французскую кадастровую систему.

История вопроса

Активное развитие регистрационных систем недвижимого имущества совпало с периодом промышленной революции в странах Западной Европы в XIX веке. По мнению некоторых авторов, разработка регистрационных систем могла быть вызвана потребностью снизить трансакционные издержки на зарождавшемся рынке недвижимости, что, в свою очередь, облегчило бы привлечение недвижимого имущества в качестве залога по обязательствам и реализацию залога при несостоятельности должника. Действовавшие до появления централизованной регистрации системы передачи прав на недвижимость были ненадёжны и не отвечали потребностям быстрого оборота капитала. В частности, Южной Австралии до 1857 года действовала классическая система общего права, устанавливавшая право собственности на основании документа о сделке и требовавшая проверки всей цепочки предыдущих сделок для установления «юридической чистоты» прав собственника на предмет сделки[1].

При создании новой системы регистрации недвижимости для Южной Австралии Роберт Торренс выбрал модель централизованной регистрации права на недвижимость (также называемую системой поземельных книг), в которой передача права собственности происходит в момент внесения в реестр сведений о новом собственнике. Возможно, на выбор Торренсом модели регистрации оказал влияние германский юрист Ульрих Хюббе, хорошо знакомый с системой поземельных книг, применявшейся в Гамбурге[1].

Основные принципы

Система титулов Торренса базируется на государственной регистрации изменений в титуле, в отличие от действующей во многих юрисдикциях регистрации документов о сделках с имуществом. Наличие зарегистрированного изменения записи о владельце в едином реестре является единственным необходимым и достаточным условием перехода права собственности на объект недвижимости. Титул Торренса делает ненужной процедуру «проверки чистоты сделки» путём отслеживания цепочки предыдущих договоров с целью обоснования прав нынешнего владельца и выявления сомнительных сделок в прошлом. Реально действующие в различных юрисдикциях реализации системы Торренса, как правило предусматривают ту или иную схему материальной компенсации лицам, пострадавшим от некорректного ведения государственного единого реестра.

Перенос регистрации прав на собственность из традиционной формы в реестровую запись происходит добровольно, поэтому в большинстве стран, применяющих систему Торренса, остаются незарегистрированные в реестре участки земли.[2]

К основополагающим в системе Торренса можно отнести следующие принципы[3][4]

  1. Принцип отражения (mirror principle) — принцип означает, что сведения в государственном реестре признаются законом достоверными и существенными. Таким образом в интересах собственника является сообщение реестру о всех существенных сведениях о имуществе. В рамках именно этого принципа при продаже недвижимого имущества в титуле меняются лишь сведения о собственнике, а сведения о земле, зданиях и сооружениях, обременениях и прочем остаются прежними. Государственный единый реестр недвижимости в системе Торренса является публичным, то есть открытым всем желающим для ознакомления. В современных реализациях титулов Торренса доступ для чтения и поиска в базе данных единого реестра предоставляется через Интернет всем желающим.
  2. Принцип достаточности (curtain principle) — принцип означает, что сведения, не внесённые в реестр, не существуют. Этот принцип жёстко стоит на защите прав добросовестного приобретателя: независимо от легитимности прошлых сделок добросовестный приобретатель не может быть лишён собственности.
  3. Принцип страховки (indemnity principle) — означает, что материальный ущерб владельцу или бывшему владельцу титула, явившийся следствием некорректного ведения государственного реестра, подлежит немедленному справедливому возмещению государством, в размере вплоть до полной стоимости имущества. Государство при этом получает право требования к виновникам в порядке регресса. Принцип страховки дополняет защиту прав добросовестного приобретателя гарантией немедленного справедливого возмещения ущерба любым прежним владельцам за счёт государства.

Преимущества

Сам Торренс приводил следующие достоинства своей системы[5]:

  1. Она предоставляет юридическую защищенность вместо прежней уязвимости;
  2. Она сокращает затраты финансов и времени на передачу титулов и установление обременений, превращая фунты издержек в шиллинги, а месяцы — в дни;
  3. Она предлагает краткость и ясность взамен многословия и путаницы;
  4. Она настолько упрощает операции с поземельной собственностью, что любое лицо, владеющее хотя бы навыками письма, чтения и счета, может самостоятельно совершить сделки со своей недвижимостью;
  5. Она полностью исключает возможность мошенничеств и обманов в сфере недвижимости, о которых периодически пишут английские газеты;
  6. Она восстанавливает природную стоимость землевладений, которая в значительной степени снижается из-за неясностей прав на нее и обнаруживаемых впоследствии обременений;
  7. Она сокращает количество судебных споров вокруг недвижимости, устраняя само основание для них.

Некоторые практические реализации

Переход на титул Торренса в Британском содружестве подробно описан 1920 году в книге Джеймса Эдварда Хогга.[6]

Австралия

Переход на открытый реестр и титул Торренса происходил в Австралии между 1857 и 1875 годами. Первой реализацией можно считать систему регистрации, введённую в Южной Австралии самим Робертом Торренсом, на основании закона о недвижимом имуществе 1858 года.[7]

Канада

Второй юрисдикцией, принявшей модель Торренса после Австралии в 1861 году стала британская колония Ванкувер, ныне часть канадской провинции Британская Колумбия.[8]

Доминиканская республика

В Доминиканской республике система Торренса была реализована в 1920 году и используется по сей день.[9]

Новая Зеландия

Новая Зеландия перешла на открытый реестр и титул Торренса в 1870 году.[10][11]

Сингапур

В Сингапуре система Торренса введена в 1993 году законом «О земельных титулах».[12]

Эстония

В Эстонии принципы системы Торренса установлены законами 1993 года «О вещном праве» и «О крепостной книге», принятыми в рамках реформ 1992—1994 годов по инициативе премьер-министра Марта Лаара в во время президентства Леннарта Мери.[13][14] Практическая реализация регулирования учёта и оборота недвижимости в эстонском государственном кадастре недвижимости[15] считается одной из самых совершенных в Европе[16].

Россия

Достоинства системы Торренса были замечены в России практически сразу после её появления[17], однако слом российской правовой системы при свержении Временного правительства и разгоне Учредительного собрания сделал все идеи российских имперских правоведов достоянием истории.

Действующую ныне систему учёта и регистрации прав на недвижимое имущество в России нельзя назвать полноценной системой Торренса или кадастровой системой, хотя некоторые её элементы и соответствуют принципам титула Торренса. Учет недвижимого имущества, его принадлежности, а также совершаемых с ним сделок ведется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)[18]. Установлена открытость сведений кадастра и реестра и назначена единая организация, отвечающая за их ведение — Росреестр. Запись в ЕГРН является необходимым и достаточным условием возникновения прав собственности на объект недвижимости. Сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в кадастре и реестре, достаточно подробны и структурированы, охватывают большинство существенно важной информации об объекте, работает открытая кадастровая карта.[19] При помощи довольно простой веб-формы можно найти и ознакомиться с частью сведений о любом объекте недвижимости[20].Эти законы, однако, не устанавливают немедленной полной материальной ответственности государства за корректность содержащейся в базах информации. Так же, как и в оригинальной системе Торренса, допустимо существование имущества, не оформленного должным образом и не внесённого в ЕГРН, в частности по состоянию на 2017 год существует значительное количество неоформленного коммунального имущества[21].

В 2015 года в Государственной Думе был зарегистрирован законопроект, закрывающий публичный доступ к сведениям о владельцах имущества[22]. Законопроект был поддержан правительством[23]. По мнению некоторых экспертов, ограничение открытости сведений уменьшает возможности выявления общественностью случаев незаконного обогащения и повышает деловые риски[24].

См. также

Примечания

  1. Р. С. Бевзенко. Регистрационный конструктор, или как создать идеальную регистрационную систему? (к русскому переводу работы Р. Торренса). Вестник Гражданского Права №2 2018 год. Классификация систем регистрации прав на имущество и места системы Торренса.
  2. Land titles Архивная копия от 9 апреля 2013 на Wayback MachineNSW government, Land and Property information (англ.)
  3. Ruoff, Theodore B.F. An Englishman looks at the Torrens system (англ.). — Sydney: Law Book Company of Australasia Pty Ltd, 1957. — P. 106. (англ.)
  4. А. А. Лазаревский. 2.3. Система Торренса // Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран. — Москва, 2000. — 176 с. 2 тыс. экз.
  5. Сэр Роберт Торренс. Очерк о передаче прав на недвижимости методом двойной регистрации, действующим в британских колониях (Русский перевод) // Вестник гражданского права : журнал. — 2018. № 2. С. 226—266.
  6. Hogg, James Edward. Registration of title to land throughout the empire. A treatise on the law relating to warranty of title to land by registration and transactions with registered land in Australia, New Zealand, Canada, England, Ireland, West Indies, Malaya. &c. : a sequel to "The Australian Torrens System" (англ.). — Toronto: Carswell, 1920. — P. 773. (англ.)
  7. Архивированная копия (недоступная ссылка). Дата обращения: 22 ноября 2014. Архивировано 29 августа 2013 года. (англ.)
  8. Taylor, Greg. The Law of the Land: The Advent of the Torrens System in Canada (англ.). — Toronto: University of Toronto Press for the Osgoode Society for Canadian Legal History, 2008. — P. 31 seq., 221. — ISBN 9780802099136. (англ.)
  9. Guide to Legal Research in the Dominican Republic Архивная копия от 22 октября 2014 на Wayback Machine (англ.)
  10. Land ownership — Te Ara Encyclopedia of New Zealand
  11. G W Hinde (ed) The New Zealand Torrens System Centennial Essays (Butterworths, Wellington, 1971) ISBN 0-409-63580-4. (англ.)
  12. Текст закона «О земельных титулах» на сайте министерства юстиции Сингапура (англ.)
  13. О Вещном праве Архивная копия от 3 апреля 2015 на Wayback Machine Закон Эстонской республики
  14. О Крепостной книге Закон Эстонской республики
  15. Кадастровая карта Эстонии
  16. А. А. Лазаревский. 2.4. Система регистрации Эстонской Республики // Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран. — Москва, 2000. — 176 с. 2 тыс. экз.
  17. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права, глава 11. Петроград, «Право», 1917 год.
  18. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция) / КонсультантПлюс. www.consultant.ru. Дата обращения: 13 августа 2018.
  19. Публичная кадастровая карта Росреестра. Дата обращения: 29 ноября 2014. Архивировано 21 октября 2011 года.
  20. Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online
  21. Киценко, Игорь. Ничейные дороги, трубопроводы и энергосети: как объекты инфраструктуры остаются без хозяина (рус.), SALT.ZONE (8 августа 2017). Дата обращения 27 сентября 2018.
  22. ФСБ предлагает засекретить информацию о владельцах недвижимости в России. РБК (10 июля 2015). Дата обращения: 18 июля 2015.
  23. Павел Чернышов. Секретность коррупцию не задавит. Газета.Ру (6 октября 2015). Дата обращения: 10 октября 2015.
  24. Дмитрий Коптюбенко, Елена Малышева, Яна Милюкова, Светлана Бочарова. ФСБ поможет чиновникам засекретить свою недвижимость. РБК (10 июля 2015). Дата обращения: 18 июля 2015.
This article is issued from Wikipedia. The text is licensed under Creative Commons - Attribution - Sharealike. Additional terms may apply for the media files.