Землевладение

Землевладения царствующего императора как главы Императорского Дома управлялись удельным ведомством, которое было крупнейшим после казны землевладельцем Российской империи. Удельные имения в 1797 году имели площадь около 4 млн. десятин, в 1863 году – около 10 млн. дес., в 1897 году – около 8 млн. дес., что составляло 2 % от общей площади земли пятидесяти губерний европейской России[1].

Допетровская эпоха

Традиционным для русского общества был принцип верховной собственности государства на землю. До середины 17 века только вотчинники обладали правом собственности на землю[2], хотя и для них существовали ограничения права отчуждения вотчины из рода. Право распоряжения вотчиной было закреплено за всем родом, отдельные представители которого наделялись лишь правом пользования и владения[3]. Существовали, кроме того, жалованные вотчины, дававшиеся за выслугу[4].

В конце XV века в России возникла поместная форма землевладения. Поместья предоставлялись только за службу и при условии службы без права распоряжения ими. Во 2-й половине 16 века в России утвердился принцип: «Нет земли без службы». В XVII веке поместья занимали уже около 80 % всех земель Русского государства. Соборное уложение 1649 года расширило право владения поместьем: помещик сохранял право на часть земли после своей отставки и в случае смерти, то есть поместье приобретало наследственный характер, сближаясь с вотчиной[5][6]. Поместья могли быть по именному указу проданы в вотчину[7]. В последней четверти 17 века "перед землевладельцами открылась возможность покупать у казны в вотчину, т. е. в полную собственность, так называемые "дикие поля" в чернозёмных южных уездах"[8].

Послепетровская эпоха

23 марта 1714 года выходит указ Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах (О единонаследии)», приведший к правовому слиянию вотчин и поместий, распространив на последние принцип наследования. Таким образом, последние различия между поместьями и вотчинами были ликвидированы, и был установлен единый порядок распоряжения ими, но при условии службы помещика или при нахождении его в законной отставке. Указ Анны Иоанновны от 17 марта 1731 года вводил для вотчин и поместий единое наименование – недвижимое имущество, имение. Этим же указом отменялся майорат и восстанавливалось наследование согласно Соборному уложению 1649 года, причём родовое имение переходило только к наследникам по закону, а не к посторонним лицам. Манифест о вольности дворянства Петра III, обнародованный 18 февраля 1762 года, подтверждал право дворян на поместья, то есть закреплял ликвидацию условного характера помещичьего землевладения, превращая его в безусловную собственность[9]. Вышедшая вслед за Манифестом о вольности дворянства «Жалованная грамота дворянству», от 21 апреля 1785 года, сформулировала различие наследственного и благоприобретённого имения: первым можно было распоряжаться только по закону, воспрещавшим отчуждать родовые имения из рода посредством завещания или дарения, последнее считалось в полной собственности приобретателя[10]. В 1791 году бездетные помещики получили право полной свободы распоряжения своим (родовым) имением.

"В середине 16 века до трети всех населённых земель Русского государства находилось в распоряжении церковных феодалов. В Подмосковье также много сёл и деревень принадлежало монастырям-вотчинникам. Только в концу 16 века после решений церковных соборов 1580 и 1584 гг. дальнейшее расширение монастырского землевладения удалось приостановить. Однако ликвидировано было оно в результате секуляризационных мероприятий Екатерины II"[11].

В длительном, фактическом бессрочном пользовании крестьян находились наделы, формально бывшие собственностью помещиков, государства или удельного ведомства. Леса, воды и недра в состав надела обычно не входили. Размеры наделов были таковыми, чтобы обеспечить потребности хозяйства, в том числе исполнение крестьянских повинностей перед собственником земли (например, уплату оброка)[12]. С 1860-х годов наделы стали принадлежать крестьянской общине или сельскому обществу, от которого крестьяне получали (только на мужские «души») землю для индивидуального пользования. В результате Столыпинской аграрной реформы 1906 года наделы стали закрепляться за крестьянами в частную собственность[13].

В 1877–1878 годах государству в России принадлежало 38,5 % земли, в собственности крестьянских общин было 33,6 %, у частных собственников – 23,8 %, остальное распределялось между уделами, учреждениями и юридическими лицами[14].

Декрет о земле от 8 ноября по н. ст. 1917 года провозглашал национализацию (помещичьей) земли и отмену частной собственности на землю. Однако отмечалось то, что земли рядовых крестьян и рядовых казаков не конфискуются. Земля переходила, согласно этому постановлению, в распоряжение волостных земельных комитетов и уездных Советов крестьянских депутатов.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации — в России каждый вправе иметь в частной собственности землю. Это положение относится и к российским, и к иностранным физическим и юридическим лицам, поскольку Конституцией России закреплён принцип национального правового режима (то есть иностранные граждане пользуются теми же правами, что и российские). Имущественные и другие отношения, возникающие в области землевладения и земельного права, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации.

Ограничения для нерезидентов

Несмотря на то, что иностранные граждане и юрлица могут совершать любые сделки с землей, российское законодательство устанавливает ряд ограничений:

• запрещено приобретать собственность земельные участки на приграничных территориях (Земельный кодекс Российской Федерации, глава 16 ст. 94-100).
• запрещено приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения (Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст.3), разрешена только их аренда.
• предоставление земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, возможно только за плату (Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 28, п.5)[15].