Реструктуризация ипотечного жилищного кредита

Ипотечный кредит, в отличие от иных видов потребительского кредитования, имеет ряд особенностей, который позволяют применять к нему иные подходы, нежели в классическом розничном кредитовании. Из общего числа особенностей следует выделить:

1. Долговременность, в отличие от краткосрочного кредитования (до 3-х лет) в течение срока ипотечного кредита (15 лет и более) с высокой вероятностью у заёмщика могут возникнуть проблемы с обслуживанием своего обязательства. В числе наиболее частых следует выделить:

• Смена работы. Теория семейных финансов рекомендует наличие семейной подушки безопасности в размере 6 месячных окладов. Однако такую «подушку» имеет менее 15 % домохозяйств, следовательно, смена работы (даже плановая) в большинстве случаев приводит к разрыву в платежах.
• Развод супругов, то есть выпадение доходов домохозяйства по обслуживанию долга.
• Рождение ребёнка, то есть постоянный рост расходов и временное падение доходов домохозяйства[2].

2. Наличие качественного обеспечения. Большинство кредиторов при выдаче ипотечного кредита требуют привлечения собственных средств заёмщика в размере ~ 30 % для покупки недвижимости. Таким образом, соотношение кредит/залог (LTV) составляет 70 % и достаточно для удовлетворения долга заёмщика.

• Важно понимать, что с течением времени это соотношение в большинстве случаев улучшается: в долгосрочном тренде цены на недвижимость растут, а за счёт регулярных платежей долг заёмщика снижается.
• Поведение^{[прояснить]} валютных кредитов сильно зависит от валютного риска: при укреплении национальной валюты это соотношение улучшается, при девальвации — может резко ухудшиться.

3. Высокое соотношение долга и доходов у источника погашения. Следует учитывать, что средний срок ипотечных кредитов (при выдаче) составляет ~200 месяцев, а большинство добросовестных кредиторов при выдаче кредитов стараются ориентироваться именно на доходы заёмщика, понимая, что реализация предмета залога является скорее исключением, чем правилом. В таком случае рекомендуемое соотношение платёж/доход (PTI) составляет <50 % (лучше 30-45 %). Следовательно, соотношение долга и ежемесячных доходов заёмщика составляет 1:100.

• Из этого следует важный вывод — ни в коем случае нельзя затягивать решение проблемы с временной невозможностью обслуживания долга. Любая задержка приводит к резкому нарастанию обязательств заёмщика (если средняя ставка по ипотеке на уровне 12 %, долг заеёщика [даже без пеней и штрафов] вырастает за месяц на 1 %, что равняется месячному доходу домохозяйства).

В российском праве не закреплено право заёмщика на реструктуризацию. Решение о реструктуризации принимается в том случае, если и кредитор и заёмщик выразили своё согласие.

Add caption here

Решение кредитора о возможности реструктуризации определяется следующими факторами:

1. Возможностью или невозможностью формирования адекватных резервов под реструктурируемый ипотечный кредит. Благодаря инициативе ОАО АРИЖК Указаниями ЦБ РФ № 2355-У от 04.12.2009 и № 2459-У от 03.06.2010 было существенно изменено положение № 254-П, фактически позволяющее реструктурировать ипотечные кредиты размером до 6 млн рублей[3].

2. Готовностью схем реструктуризации. Любая схема реструктуризации (даже простая перестановка платежей) по своей сути является самостоятельным банковским продуктом и требует детального описания, автоматизации и подготовки персонала.

3. Наличием финансовых возможностей у кредитора. В случае высокой убыточности или кассовых разрывов текущей деятельности кредитора вероятность того, что он будет готов «ждать» восстановления кредита, крайне низка.

4. Наличием профильного опыта (знаний) в области реструктуризации. Важно учитывать все факторы, влияющие на успешную реструктуризацию, иначе негативный опыт (высокий процент повторных дефолтов) будет стимулировать внутренние решения банка в пользу «взысканий». Факторы, которые следует учесть кредитору при формировании собственных программ реструктуризации[4]:

• Контактность с заёмщиком. Нецелесообразно чрезмерная жёсткость при сопровождении кредитов приводит к попытке заёмщика «скрыться», что только усугубляет его обязательства (см. выше про соотношение доходов и темпов прироста обязательств).
• Длина периода помощи. Она должна позволять устойчиво восстановить доходы.
• Платёжная нагрузка в период помощи. Она должна позволять исполнять обязательства и содержать домохозяйство без привлечения дополнительных кредитов.
• Дополнительная нагрузка по окончании периода помощи. Необходимо тщательное прогнозирование будущих доходов заёмщика (как на основании «старых», так и на основании прогноза). При этом рекомендуем формировать «схему реструктуризации» таким образом, чтобы соотношение П/Д в будущем в любом случае не превышало 50 %, то есть:

i. Ставка капитализации не должна привозить к росту нагрузки на заёмщика сверх допустимого уровня.

ii. Срок возврата основных и дополнительных средств должен позволять возвращать их в пределах допустимой нагрузки.

Add caption here

Ключевым элементом успешной реструктуризации, безусловно, является аналитика, которая должна дать ответы на следующие вопросы:

1. Причины, приведшие к дефолту заёмщика.

2. Перспектива (уровень, стабильность) восстановления платёжеспособности заёмщика.

3. Поведенческая оценка (то есть готовность заёмщика бороться за сохранность своего жилья).

Из числа методов реструктуризации следует выделить:

1. Методы, позволяющие пережить временные финансовые трудности (отсрочка, рассрочка, льготный период).

2. Методы, позволяющие снизить расходы заёмщика на обслуживание своего ипотечного кредита (удлинение срока кредита, перекредитование на новых, желатеольно более мягких рыночных условиях, переезд в более дешёвое жилье).

3. Методы, позволяющие повысить доходы заёмщика (переезд в иной регион, где более востребована специальность заёмщика с заменой предмета залога).

1. Обеспечить социальную защиту граждан. Помощь оказывается тем слоям населения, которые не могут найти средств для сохранения текущих платежей по ипотеке и наиболее подвержены риску утраты единственного жилья для проживания.

2. Сохранить и развить институт ипотеки.

• Возможность обратиться за помощью и реструктурировать свой долг — ключевой элемент психологической поддержки ипотеки как многолетнего финансового обязательства.
• Сохранение института обращения взыскания на предмет ипотеки без роста социальной напряжённости в регионах.

3. Стабилизировать положение на рынке недвижимости. Недопущение массового изъятия недвижимости и, как следствие, выброса изъятого в результате обращения взыскания жилья на рынок, что позволит предотвратить обвальное падение цен на рынке жилья.

4. Обеспечить ликвидность банковскому сектору. Средства, выделяемые заёмщиками, в итоге возвращаются в банковскую систему, что улучшает её ликвидность и финансовую устойчивость.

• Возвратность: все предоставленные заёмщику средства должны быть возвращены.
• Срочность: средства выделяются заёмщику на фиксированный срок, который больше или равен остатку срока по ипотечному кредиту.
• Платность: за предоставленные на уплату ежемесячных платежей по ипотечному кредиту денежные средства (заём) заёмщику необходимо уплачивать проценты. Причём процентная ставка по предоставляемому займу должна быть не выше, чем по основному ипотечному кредиту. Ставка реструктуризации является ключевым фактором, определяющим успешность реструктуризации.
• Совершенствование: осуществление постоянного сбора и анализа информации и замечаний от участников программы[1].

Правительственная программа «Схема спасения заёмщиков» в Великобритании (Mortgage Rescue Scheme, UK)

Правительственная программа «Доступное жильё. Программа рефинансирования» в США (Home Affordable Refinance Program, US)

Правительственная программа «Доступное жильё. Модификация» в США (Home Affordable Modification Program, US)

В большинстве стран ЕС (Германия, Франция, Испания, Бельгия и т. д.) в качестве защиты заёмщиков на законодательном уровне предусмотрена обязанность кредитора приложить разумные усилия для достижения договоренности с должником по вопросам погашения задолженности. При этом данная мера действует, как правило, в отношении всех заёмщиков, а не только имеющих единственное жильё. В ряде стран чётко зафиксированы варианты реструктуризации, которые кредитор обязан предложить заёмщику.

Глобальный мировой экономический кризис, начавшийся в 2008 году, существенным образом повлиял на развитие ипотечного кредитования в России. Он показал, что, несмотря на интенсивное развитие рынка ипотеки, в российской системе жилищного кредитования на момент начала кризиса практически отсутствовали механизмы поддержки ипотечных заёмщиков, испытывающих трудности с обслуживанием долговых обязательств. При этом ипотечный кредит — это долгосрочное обязательство гражданина, и в такой долгосрочный период происходит несколько кризисов, в связи с чем по объективным причинам гражданин может временно потерять доходы. Чтобы минимизировать возможные последствия будущих кризисных явлений, необходимо было разработать инструмент, позволяющий снизить риски участников рынка ипотечного кредитования. Для обеспечения эффективного развития российского ипотечного рынка необходимо было предусмотреть право заёмщика на реструктуризацию при потере дохода. Взыскание должно проводиться только в случае неуспешности (невозможности) реструктуризации ипотечного кредита и восприниматься как самая крайняя мера. Таким образом, наличие у заёмщика возможности (права) реструктуризации своего долга в сложный для него период способствует развитию ипотеки в стране за счёт более активного участия граждан.

С сентября 2008 года Правительство РФ приступило к реализации антикризисных мер, важной составляющей которых является Программа государственной поддержки ипотечных заёмщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. В целях решения поставленных задач наблюдательным советом ОАО «АИЖК» было принято решение о создании Открытого акционерного общества «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»), которое начало осуществлять свою деятельность с 6 февраля 2009 года[5].

В начале 2009 года ОАО «АРИЖК» запустило государственную Программу реструктуризации проблемной ипотечной задолженности, для чего агентством был разработан стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заёмщиков. На начало запуска этой программы практически ни один банк не имел программы реструктуризации и, в случае потери заёмщиком своей платёжеспособности, сразу же начинал обращение взыскания, не давая заёмщику шанса на восстановление. Причин этому было несколько:

• низкая капитализация банковской системы, а значит неготовность (невозможность) кредиторами нести временные потери (на период восстановления заёмщика);
• отсутствие опыта в области ипотечного кредитования как долгосрочного финансового обязательства. Большинство кредиторов транслировали опыт потребительского кредитования на сектор крупных долговременных обязательств, забывая, что в течение срока жизни ипотечного кредита высока вероятность появления у заёмщика кратковременных сложностей;
• неготовность автоматизированных банковских систем. Поскольку большинство методов реструктуризации предусматривает капитализацию процентов, то практически ни одна автоматизированная банковская система не оказалась способна капитализировать реструктурированные проценты на базе одного продукта. Проблема решалась разбиением кредита (займа) на несколько подпродуктов, но всё это требовало регламентации и автоматизации внутри банка.

В своей деятельности ОАО «АРИЖК» учло вышеуказанные сложности рынка и оказало существенную поддержку всем его участникам:

• заёмщикам было предоставлено время для восстановления своих доходов;
• разработанный стандарт реструктуризации послужил для кредиторов образцом для внедрения собственных программ реструктуризации, что позволило банкам сократить время на разработку своих вариантов реструктуризации.

Ключевой задачей ОАО «АРИЖК» являлось оказание влияния на рынок (поддержка заёмщиков) посредством запуска собственных программ реструктуризации. За период действия государственной Программы Агентству удалось помочь сохранить жильё более 8.5 тысячам человек. За повторной реструктуризацией обратилось около 3000 человек.

Для участия в Программе заёмщикам необходимо было соответствовать социальным критериям:

• ипотечное жилье является для заёмщика и его семьи единственным для проживания;
• ипотечное жилье не относится к категории элитного;
• у заёмщика произошло значительное снижение доходов или увеличение расходов по ипотечному кредиту;
• у заёмщика отсутствуют средства (иные активы), которые позволяют ему оплачивать 12 ежемесячных платежей по ипотечному кредиту.

Основные направления оказания помощи заёмщикам:[4]

1. Первичная реструктуризация платежей заёмщиков по ипотечным кредитам (займам) с использованием средств ОАО «АРИЖК». Помощь заёмщику в исполнении обязательств по ипотечному кредиту (займу) осуществляется путём предоставления кредитов (займов) в течение определенного срока (но не более 12 месяцев) для обеспечения непрерывности погашения текущих ежемесячных платежей заёмщика по ипотечному жилищному кредиту (займу) и предоставления заёмщику возможности для принятия мер с целью восстановления своей платёжеспособности.

2. Вторичная реструктуризация платежей заёмщиков по ипотечным кредитам (займам), приобретенным ОАО «АРИЖК». Представляет собой оказание помощи заёмщику в случае невозможности исполнения им обязательств в течение или по истечении первичной реструктуризации путём изменения графика погашения обязательств, возникших на основании заключенных договоров (ипотечного кредита (займа), стабилизационного займа, стабилизационного кредита, смешанного договора), в соответствие с финансовыми возможностями заёмщика.

3. Приобретение жилого помещения, на которое обращено взыскание по требованию кредитора-залогодержателя, но исполнительное производство ещё не начато, а остаток долга существенно превышает стоимость реализуемого жилья. В случае необходимости социальной поддержки Агентство сохраняло за бывшим собственником и его семьей право временного проживания до выделения жилья региональными администрациями.

Результаты двух лет работы агентства: около 80 % ипотечных заёмщиков восстановили свои доходы по окончанию периода помощи'[6].

Эффект от реализации программы:

Активная разъяснительная работа ОАО «АРИЖК» в совокупности с рядом изменений, принятых Банком России в части требований по формированию резервов по реструктурированным ссудам, позволила достичь того, что по состоянию на 01.01.2011 все ключевые кредиторы ипотечного рынка предлагают собственные программы реструктуризации. Программа АРИЖК поддержала данный рынок «снизу», поскольку любая программа кредитора по факту должны была быть лучше, чем программа ОАО «АРИЖК». Реализация Программы способствовала изменению менталитета участников рынка (банков) в части подхода к управлению проблемной задолженностью по ипотечным кредитам — от обращения взыскания на заложенную недвижимость к реструктуризации задолженности.